Prace remontowe w obiektach zabytkowych – wybór wykonawcy i nadzór

Remonty obiektów zabytkowych oraz realizacja dużych inwestycji budowlanych to przedsięwzięcia o wyjątkowym stopniu złożoności. W artykule tym dowiesz się, jak sprawnie przeprowadzić tego typu projekty, stosując uniwersalne zasady zarządzania, które minimalizują ryzyka i zapewniają osiągnięcie zamierzonych celów. Od wyboru generalnego wykonawcy po codzienne zarządzanie budową – poznaj kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę.

Wybór Generalnego Wykonawcy: Prawo Zamówień Publicznych i Specyfika Zabytków

Generalni wykonawcy dużych inwestycji, zwłaszcza tych realizowanych ze środków publicznych, są zazwyczaj wybierani w procedurach przetargowych, zgodnie z ustawą z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 1129 z póź. zm.). Przygotowując specyfikację warunków zamówienia (SWZ) na remont obiektów zabytkowych, a w szczególności prace budowlano-konserwatorskie w obiektach wpisanych do rejestru zabytków, kluczowe jest uwzględnienie specyficznych warunków udziału w postępowaniu, dotyczących zdolności technicznej i zawodowej wykonawcy.

Określenie Zdolności Technicznej Wykonawcy w Kontekście Zabytków

Zdolność techniczna to potwierdzenie realnego doświadczenia wykonawcy w realizacji podobnych projektów. Najczęściej wymaga się, aby wykonawca wykazał, że w okresie ostatnich lat przed upływem terminu składania ofert należycie wykonał prace związane z remontem obiektów zabytkowych. Określenie "należycie" obejmuje terminowość, odpowiednią ilość i jakość wykonanych prac.

Istotne jest precyzyjne określenie liczby i parametrów (np. powierzchnia, koszt) zrealizowanych prac. Niezwykle ważne jest, aby wymagania te dotyczyły doświadczenia w realizacji prac o zbliżonym zakresie do przedmiotu zamówienia. Na przykład, jeśli remont obiektu zabytkowego dotyczy wyłącznie dachu, nie należy żądać doświadczenia w czyszczeniu elewacji ceglanych, gdyż nie odzwierciedla to specyfiki zamówienia i może niepotrzebnie ograniczać konkurencyjność postępowania.

Określenie Zdolności Zawodowej Wykonawcy dla Zabytkowych Projektów

Równie ważna jest zdolność zawodowa wykonawcy, czyli dysponowanie odpowiednio wykwalifikowaną kadrą. Tę zdolność można określić poprzez wykazanie się dysponowaniem osobami posiadającymi konkretne uprawnienia i doświadczenie. Przykładowo, kierownik budowy powinien posiadać:

Uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub architektonicznej.
Zrzeszenie we właściwym samorządzie zawodowym.
Wieloletnie doświadczenie (np. pięcioletnie) na stanowisku kierownika budowy.
Specjalistyczne doświadczenie w pracach przy zabytkach: Co najmniej 18 miesięcy doświadczenia zawodowego przy pracach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury (zgodnie z art. 37c Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, tj. Dz.U. z 2022 poz. 840). Długość tej praktyki wynika bezpośrednio z ustawy, co czyni jej podważenie praktycznie niemożliwym.

remont obiektów zabytkowych, remont kościołów

Wybór Wykonawcy i Efektywna Realizacja Inwestycji

Wymogi dotyczące doświadczenia, powiązane z odpowiednio dobraną punktacją, pozwalają na wybór wykonawcy, który zna i rozumie specyfikę pracy przy obiektach wpisanych do rejestru zabytków. Inwestor, świadomy specyfiki zadania, musi znaleźć balans między stawianymi wymogami, tak aby nie ograniczać konkurencyjności, a jednocześnie pozyskać doświadczonego i sprawdzonego wykonawcę.

Zatrudnienie dobrego wykonawcy to zaledwie dobry początek i szansa na sprawną realizację kontraktu. Jednak podczas realizacji dużych, skomplikowanych lub kosztownych inwestycji, bardzo dużo, często nawet więcej niż od generalnego wykonawcy, zależy od samego inwestora. Jeśli wykonawca nieprawidłowo wykonuje swoją pracę (opóźnienia, wady, braki materiałów czy personelu), działania inwestora powinny koncentrować się na kontroli prac i harmonogramów, a także na motywowaniu wykonawcy do przyspieszenia działań. Jeśli to nie przynosi rezultatów, należy rozważyć zastosowanie kar umownych lub, ostatecznie, rozwiązanie kontraktu. Te działania są zazwyczaj oczywiste dla inwestorów. Mniej oczywiste są natomiast nieświadome zachowania inwestora, które mogą doprowadzić do poważnych problemów na budowie, nawet przy realizacji kontraktu przez dobrego wykonawcę.

Kluczowe Aspekty Sprawnej Realizacji Inwestycji Budowlanych

Mając na uwadze powyższe, należy zwrócić uwagę na następujące kluczowe aspekty realizacji każdej inwestycji, w tym remontu obiektu zabytkowego:

Precyzyjny Projekt i Jasne Stanowisko Inwestora. Należy zadbać, aby projekt inwestycji był kompletny, precyzyjnie opisywał wszelkie instalacje, wskazywał materiały budowlane do wykończenia wewnętrznego i zewnętrznego oraz dokładnie określał elementy wyposażenia. Te elementy wpływają na koszt realizacji, a pozornie niewielkie oszczędności na etapie budowy mogą skutkować wyższymi kosztami użytkowania czy mniejszą trwałością obiektu. Inwestor musi od początku znać swoje wymagania i w sposób czytelny komunikować je wykonawcy.
Współpraca z Inwestorem (i Zespołem Projektowym). Na każdej budowie, a szczególnie podczas adaptacji obiektów zabytkowych, pojawiają się nieprzewidziane problemy. Kluczowa jest dobra współpraca między wykonawcą, projektantem i inwestorem w poszukiwaniu rozwiązań zamiennych. Zamykanie możliwości zmian przez którąkolwiek ze stron może doprowadzić do zablokowania budowy.
Koordynacja Prac. Koordynacja prac należy do zadań kierownika budowy, jeśli całość prac powierzono generalnemu wykonawcy. Jednak w przypadku rozdzielenia prac na etapy lub branże, istotne jest takie skoordynowanie poszczególnych wykonawców, aby nie przeszkadzali sobie nawzajem, nie powodowali uszkodzeń elementów wykonanych przez innego wykonawcę oraz nie generowali opóźnień czy przestojów. Najlepiej powierzyć tę funkcję doświadczonemu, niezależnemu inspektorowi robót budowlanych lub inżynierowi kontraktu, odpowiedzialnemu za nadzór, odbiory prac oraz ich koordynację.
Unikanie Zmian w Trakcie Prac Budowlanych. Należy unikać wprowadzania dużych lub istotnych zmian w trakcie prowadzenia robót budowlanych. Takie zmiany mogą spowodować opóźnienia, wzrost kosztów, konieczność modyfikacji dokumentacji czy zmiany uzyskanych pozwoleń budowlanych lub konserwatorskich. Duże zmiany należy wprowadzać na etapie wstępnych koncepcji czy tworzenia projektu. Z chwilą ogłoszenia przetargu zmiany dokonywane na polecenie inwestora należy ograniczyć do minimum.
Szybkość Podejmowania Decyzji i Sprawny Obieg Dokumentów. Najgorsze, co może się zdarzyć na budowie, to brak decyzji. Zdarzają się sytuacje, kiedy każde zagadnienie przekazane do rozpatrzenia przez inwestora musi zostać zatwierdzone przez wielu pracowników i szczebli zarządzania, co zajmuje miesiące. Aby inwestycja została sprawnie przeprowadzona, niezbędne jest powierzenie odpowiedzialności, decyzyjności i zaufania najwyższego kierownictwa w ręce jednej osoby lub wyznaczonej grupy osób, tak aby decyzje były podejmowane w ciągu kilku dni, a nie miesięcy.
Odpowiedzialność Finansowa Wykonawcy i Inwestora w Dokumentacji Pisemnej. Wszelkie ustalenia pomiędzy wykonawcą i inwestorem powinny odbywać się w formie pisemnej. W dobie komunikacji elektronicznej zadanie to jest ułatwione. Każda propozycja zmian, uzgodnienia, protokół z narady czy zdjęcie z terenu budowy może mieć znaczenie podczas ustalania prawa do dodatkowego wynagrodzenia lub wysokości kary umownej. Dlatego warto w dokumentacji przetargowej ustanowić elektroniczną wymianę korespondencji, co pozwoli na natychmiastowe dostarczanie wiadomości i łatwą archiwizację.
Odbiory Częściowe i Końcowe. Regularnie zaplanowane i rozłożone w czasie odbiory częściowe pozwalają z jednej strony na kontrolę postępu prac i osiągania zamierzonych celów, a z drugiej strony umożliwiają stabilne finansowanie wykonawcy. Realizacja całej dużej inwestycji bez odbiorów etapowych powoduje konieczność kredytowania inwestycji przez wykonawcę, co wpływa na wzrost ryzyka, wzrost cen ofertowych oraz zmniejszenie liczby podmiotów zainteresowanych realizacją.

remont drewnianych obiektów zabytkowych, remont kościołów, remont dworów i pałaców

Stosowanie tych kilku prostych zasad powinno znacząco przyspieszyć realizację każdej inwestycji, a także uchronić zlecającego prace przed nieuzasadnionym przerzucaniem przez wykonawcę na inwestora odpowiedzialności za opóźnienia lub wzrost kosztów realizacji kontraktu. To najczęstsze argumenty podnoszone podczas rozpraw sądowych dotyczących odszkodowań, kar umownych, zwiększenia wynagrodzenia czy rozwiązania kontraktu. Zawsze warto korzystać ze sprawdzonego wykonawcy.